Aspectos Gerais de um Estacionamento

11-11-2015

Quem pretende investir no ramo deve considerar alguns pontos relevantes como preço dos terrenos, zoneamento, mão de obra, segurança:

Preço dos Terrenos: a valorização imobiliária observada nas principais cidades brasileiras elevou significativamente o preço dos terrenos, principalmente aqueles de grandes dimensões localizados em regiões estratégicas. Com isso, a aquisição do imóvel para estes fins pode tornar a atividade inviável para o curto prazo, o que não invalida o investimento para o médio e longo prazo, tendo em vista a comprovada escassez de bons terrenos a preços realmente competitivos;


Zoneamento Urbano: muitos municípios - mesmo diante do sensível aumento da frota e da impossibilitade de ampliar o número de vagas em vias públicas - têm restringido a liberação de novos alvarás para estacionamento rotativo em áreas de notório crescimento urbano pelas mais diversas e controversas razões. Desta forma, é imprescindível para quem pretende empreender no ramo procurar imóveis em áreas cuja exploração da atividade esteja regulamentada e que atendam integralmente as exigências legais vigentes;


Mão-de-obra: com o acréscimo da demanda, em alguns locais já se observa falta de mão-de-obra (garagistas, manobristas, folguistas, seguranças, operadores de caixa, etc). Vale lembrar que o dimensionamento da equipe de trabalho irá depender do Regime de Operação da empresa (turnos ou 24 horas), com consequente reflexo na rentabilidade e no ponto de equilíbrio do negócio;


Aluguel do Imóvel: não havendo disponibilidade financeira do investidor para a aquisição do imóvel, uma alternativa é a locação do ponto. Nestes casos, recomenda-se o cuidado adicional de definir antecipadamente o prazo e o valor máximo da locação de forma a manter viável a exploração da atividade, com base no reflexo destes custos na TIR (taxa interna de retorno) do empreendimento;


Segurança: outro ponto importante a ser considerado pelo futuro empresário é o impacto das despesas com seguro e segurança efetiva do estabelecimento nos preços que serão praticados;


Escolha do Ponto: quando possível, ainda que por valores superiores, é preferível que o novo estacionamento seja implantado em regiões de grande movimento, como as próximas a áreas comerciais, educacionais, hospitais, equipamento públicos e integradas aos principais eixos de crescimento urbano.


Escolha do Imóvel: é recomendável escolher imóveis passíveis de ampliação (horizontal e vertical) e que possam oferecer acessos independentes;


Ticket Médio e Fidelização: o ticket médio e os produtos oferecidos (horista, mensalista, convênios, etc) devem estar em linha com a localização, estrutura física (vagas cobertas, tipo de pavimentação, monitoramento, etc) e concorrência – pois ainda que a atividade seja simples, oferecer qualidade é imprescindível;


Origem de Capital: quando a abertura da empresa necessitar de capital de diversas origens, uma alternativa muito competitiva é a constituição do pool de investidores. De modo geral, nestes casos a gestão do negócio costuma ser descentralizada e a “cotização” da empresa pode – inclusive – remunerar o(s) proprietário(s) do(s) terrenos(s) com base no faturamento da empresa, sem a necessidade de descapitalização da pessoa jurídica logo do início das atividades. Outra grande vantagem deste modelo, é que através do critério de cotas, qualquer pessoa poderá empreender no setor, independente da relevância das disponibilidades financeiras.